​

Ngày 26/7/2023, Sở Xây dựng có văn bản 2822/SXD-NBĐS triển khai thực hiện công tác quản lý, sử dụng và vận hành nhà ở chung cư theo quy định pháp luật. Theo đó, Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý vận hành nhà chung cư; Căn cứ Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 về việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, Điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng; Căn cứ Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư; Căn cứ Chỉ thị số 29/CT-TTg ngày 09/10/2018 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; Căn cứ Chỉ thị số 02/CT-BXD ngày 15/9/2021 của Bộ Xây dựng về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; Thực hiện quy định của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó tại khoản 2 Điều 85 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: "Giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm đầu mối thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn là Sở Xây dựng", cụ thể như sau:

I. Đề nghị UBND các huyện, thị xã, thành phố (nơi có nhà ở chung cư):

1. Nâng cao vai trò, trách nhiệm trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo quy định tại khoản 3 Điều 85 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP: "Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thực hiện việc quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo chức năng, nhiệm vụ được giao, theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và theo quy định của pháp luật về nhà ở".

2. Thực hiện các nhiệm vụ thuộc trách nhiệm quy định tại Điều 48 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng và khoản 22, khoản 25 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019 của Bộ Xây dựng:

- Phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền.

- Khi nhận được đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư thì UBND các huyện, thị xã và thành phố khẩn trương kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điều 22 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và khoản 10 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD.

- Thường xuyên theo dõi, kiểm tra công tác quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo chức năng, nhiệm vụ được giao, theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh và theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Các huyện, thành phố chỉ đạo UBND các xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư tiếp tục nâng cao vai trò, trách nhiệm theo quy định tại Điều 49 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và khoản 23, khoản 24, khoản 25 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD.

II. Đối với Chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư:

1. Thực hiện thủ tục hành chính về việc phân hạng nhà chung cư sau khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan; công trình đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng theo quy định tại Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng. Việc phân hạng nhà chung cư để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường theo quy định tại Điều 98 Luật Nhà ở 2014.

2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được thẩm định, phê duyệt; phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan theo quy định khoản 1, khoản 2 Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD. Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014; khoản 6 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021; Điều 36, Điều 37 và khoản 2 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD; khoản 17 và khoản 18 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD, cụ thể như sau:

- Có trách nhiệm mở 01 (một) tài khoản thanh toán tại 01 (một) tổ chức tín dụng đang hoạt động trên địa bàn để gửi có kỳ hạn đối với mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định. Chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư.

- Sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng Long An biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

- Khi Ban quản trị được thành lập thì bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho Ban quản trị theo quy định; sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng Long An biết để theo dõi.

3. Sử dụng kinh phí bảo trì: Phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

4. Có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung tại khoản 14 Điều 1 Thông tư số 28/2016/TT-BXD; trường hợp tổ chức không thành công thì trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp chủ đầu tư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường, xã, thị trấn nơi có nhà chung cư để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD.

5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư đầy đủ, đúng thời hạn theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD và thống nhất với ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 6 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 8 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

7. Nghiêm cấm có các hành vi được quy định tại khoản 5, khoản 6, khoản 11, khoản 13 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể:

- Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

- Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

- Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.

- Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.

8. Thường xuyên báo cáo; chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu được thực hiện trực tuyến tại Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (địa chỉ://www.sxd@longan.gov.vn) thực hiện theo quy định tại khoản 9 Điều 18 và các biểu mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ và các quy định pháp luật có liên quan.

- Gửi thông tin, dữ liệu bằng văn bản giấy theo quy định về Sở Xây dựng Long An, theo địa chỉ số 19 Trần Hưng Đạo, Phường 1, thành phố Tân An, tỉnh Long An.

III. Đối với Ban quản trị nhà chung cư (Nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập được Ban quản trị nhà chung cư):

1. Thực hiện theo đúng thẩm quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014. Quản lý kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP; Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD; khoản 11 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD và khoản 17, khoản 18 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD , cụ thể:

- Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao.

- Quản lý và phối hợp với chủ đầu tư để lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.

2. Sử dụng kinh phí bảo trì: Phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

3. Thực hiện nghiêm quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và các quy định của pháp luật về nhà ở; báo cáo hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 104 Luật Nhà ở năm 2014.

4. Có trách nhiệm thực hiện theo các quy định tại Điều 41 Thông tư số 02/2016/TT-BXD và khoản 20 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD, trong đó chú trọng một số việc sau:

- Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư.

- Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư.

- Không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư.

- Đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định.

IV. Đối với Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực, thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư theo quy định tại Điều 105 Luật nhà ở 2014; Điều 28 Thông tư 02/2016/TT-BXD.

2. Thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư theo các quy định tại Điều 10 Thông tư 02/2016/TT-BXD.

3. Được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 106 của Luật Nhà ở 2014; Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD.

4. Thực hiện quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 42 Thông tư 02/2016/TT-BXD, cụ thể như:

- Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.

- Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.

- Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.

- Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

- Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

- Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.

- Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.

IV. Đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư: thực hiện Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Điều 39 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, cụ thể như:

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

a) Được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử dụng phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác;

b) Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;

c) Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư cung cấp các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư;

d) Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không tham dự hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành;

e) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;

g) Tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì phần sở hữu chung theo quy định;

h) Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại;

i) Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;

k) Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà chung cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại các Điểm b, c, d, e và k Khoản 1 Điều này.

Trên đây là các nội dung Sở Xây dựng hướng dẫn, đề nghị về triển khai thực hiện quản lý, sử dụng và vận hành nhà chung cư theo các quy định của pháp luật về nhà ở hiện hành. Đề nghị UBND các huyện, thị xã, thành phố và Chủ đầu tư các dự án nhà ở chung cư nghiêm túc triển khai thực hiện theo đúng quy định. Trong quá trình thực hiện có khó khăn, vướng mắc kịp thời thông tin về Sở Xây dựng xem xét hoặc báo cáo UBND tỉnh, Bộ Xây dựng nếu vượt thẩm quyền.

                                                                      Nguồn công văn 2822/SXD-NBĐS